在北京，购买二套房需要注意哪些事情？

时间：2023-08-20

来源:邓总说金原创

作者：邓总说金

　　近日，收到邓总说金官网和公众号的朋友咨询，主要是想要了解二套住房购买应该注意哪些事情，今天邓总说金的朱老师就给大家聊聊下买二套房这些事。

　　近期在为很多购房者和企业主提供贷款咨询过程，我们发现一个很有意思事情，部分购房者其实并不缺房子住，只是在低利率趋势下去换房，结果在操作过程中解决不了问题.........

　　购房半路上才想起自己需要一个专业贷款顾问，最典型案例：抽贷，换银行，信用贷凑首付........还是过去老套路，到了实战银行抵押贷款时候才发现政策变了，过去的政策已经不适用于2023年.......

　　所以，今天主要跟大家分享二套购房应该怎么买，避免大家踩雷和多花冤枉钱。

　　01、最常见的改善换房误区。

　　二套换房客户主要需求：提升居住品质、增加居住面积、满足孩子上学、实在保值增值、距离单位就近等，很多购房者看购房攻略看大V讲解，最常见换房思维是：

　　思维一：信用贷款凑首付去上车，然后去办理按揭贷款........

　　思维二：全款购房，然后转战金融机构，等半年转到传统银行

　　思维三：已经有房，一居换两居，两居换三居等等.......

　　毕竟只有交易次数越多，您在买房过程中付费才会越多，看起来是省钱，其实折腾2-3次成本是一样的。有的客户可能购买以后不满意，于是3年左右还得开始新一轮的折腾。

　　其实，购买二套改善住房除了面积要比原来的大，学区属性，产业属性之外，更重要的是提升品质，满足其他方面的需求。

　　例如，在现在居住的这个地方，总感觉需求没得到满足，车位、花园、物业、人车分流、交通便利等

　　所以，二套改善换房一定要提前弄清楚自己真正需求，居住还是投资，否则会在无效的换房中消耗自己的精力和财力！每一次交易产生的税费以及房价涨跌的损失，都是对自己家庭财富的损失！

　　02、二套换房应该注意什么？

　　我们从最近3年服务过购房和换房客户群总结如下，供你参考：

　　1.上班族购房者。

　　对于这类换房购房者来说，属于白领阶层一般年薪为50万到100多万，一般征信良好，负债比较少，单位公积金和社保缴存也比较多。建议在购房之前:提前注册一个企业，这样能享受更低和更多贷款产品。

　　产品选择方面：不要去追求低利率，建议操作中长期稳定月供还款方式产品，低利率产品很多属于无本续贷，第二年需要审核资质，比如：2020年和2021年政策就会有天壤之别。

　　2.企业主购房者。

　　企业主购房者，一般会拿流动资金来购房，对于这样的情况，我们建议：在购房和换房过程中，提前沟通二个银行政策，提前一个月布局。选择经营贷款可以选择3-5年期产品，这样不会占用企业流动资金。

　　3.改善非刚需购房者。

　　不要去买别墅，从最近3年成交数据来看，我们参考银行贷款定额度来看，购房范围为：南三北五东西四，这个范围内换房相对来说保值和增值概率会大点。

　　疫情3年，北京楼市出现结构性分化行情，主城区大三居次新和学区有所涨，而其他区域要么涨幅小，要么就原地不动，所以北京整体房价涨幅并不高。

　　当然，如果您是投资，比如资产配置的需要等等，建议还是先排排序，不要着急下手，虽然最近出了金融16条，银行房产抵押贷款利率也是一路下降，但是房价能不能涨，也许还是一个未知数，购房之前一定要多问自己几个问题：

　　为了提高居住品质，要不要损失一点房屋地段的需要？

　　为了满足孩子教育需求，是不是牺牲一点居住面积？

　　为了满足资产增值的需求，是不是放弃一些户型的执念？

　　等等……

　　北京的存量二手房已经挂牌超过10万套，说明什么？

　　好的房子不用说，大家看看今年北京新房市场，单价10万起步房子大家抢着买，而郊区房产基本下跌为主，包括：副中心通州区，市场上能够供给的优质改善房源非常有限..............

　　所以，换房需求一定要进行排序，然后再进行房源筛选、优选。

　　而每一个房子都不可能是完美的，总会有一点不如意的地方，这个和选择办理房屋抵押贷款产品是一样的道理。

　　03、二套换房我们有哪些建议？

　　在北京，二套改善可以向哪看呢？这里给改善换房几点建议：

　　1.换掉郊区和老破小，建议尽快换掉。

　　在北京购房，如果您住的房子为老破小，周边没有产业支持，又是郊区建议：尽快处理卖掉，因为，未来这样的房子将越来越难出手，银行贷款也越来越不友好。

　　2.买2010年之后房产，房产抵押贷款要跟上。

　　2000年后到2010年次新房子，这类房子整体比较稀缺的，尤其在好的片区，当然如果能带点学区属性就更好了，绝对跑赢大盘。如果您购房者只有50%资金建议适当用房产抵押贷款进行支持。

　　3.购买共产权和特殊房产需要谨慎。

　　大家都知道现在老破小不能买，但是有多少人知道:

　　共有产权房产，限竞房，两限房，定向安置房..........。

　　这些房产在5年之内是无法申请房屋抵押贷款，除非您当时做按揭贷款，但是按揭贷款如果您是二套也只能贷到房产评估20%-40%，听起来是“价格洼地”，但是听我一句，这类住房如果您不是刚需，你所认为的“洼地”会被房产金融属性填平，将来很大概率成为“坑”。

　　4.学区房的选择。

　　北京学区房比较均衡主要是东西和海淀区，所以购房买学区房，如果不是一定要买顶流学区房，一般不建议去买：半地下室学区，如果购买学区房差钱，不如提升下预算：

　　比如：预算为600万，实际上这个学区房需要1000万，剩余400万可以通过贷款方式去解决问题。但是如果您买个600万特殊房产，虽然是有学区属性，未来几年以后可能会站在山顶上。

　　5.提前筹划，持续关注。

　　买房不是说哪个大V讲解的对，需要根据自己实际情况出发，多做购房计划，我们建议做2套到3套方案。根据自己实际情况出发，首付和贷款需要在购房行为发生前提前筹划，卖房也一样，需要提前想好什么时候拿到钱。（对于需要6个月左右购房者一定要提前验资和了解真实购房意向）

　　在当前的市场上，对于二套购房和换房市场怎么看？

　　我们从金融角度来看：

　　北上广深一线城市和热门新一线城市，只要您有需求是可以跟进，这个不需要等，唯一的问题就是：别为了图便宜买错楼盘（比如：最近通州区放开双限购区域）

　　对于卖房总价低，换房总价高，可以通过金融贷款支持来解决问题，如果可以优选买到产业和学区附近增值潜力盘，未来可以跑赢大盘，这样的置换操作是非常有价值和意义的。

　　相信通过上文分析，您已经对二套房换房有了一定的了解，也明白在那个银行买房更加合适，那么究竟怎么选择贷款机构靠谱些呢？

　　中龙城集团（邓总说金）是“中国互联网金融协会”会员单位，中国企业联合会企业会员，北京市朝阳区工商联会员企业。也是中国互联网协会，中国商业联合会，中国中小企业协会，北京信用协会等全国性社会团体会员单位。

　　以上是朱老师给大家分享的二套房购买需要注意事项和二套换房思路，想要了解更多信息可以访问中龙城·邓总说金的官方网站的其他文章，也可以直接在右侧咨询框留言或直接咨询邓总。

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